Financiële continuïteit
8.1Financieel beleid
De doelstellingen van het financieel beleid zijn ondersteunend aan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen uit ons Koersplan 2021+ en gericht op de financiële continuïteit. De komende jaren worden aanzienlijke investeringen gedaan die op de lange termijn niet worden terugverdiend. Het voortdurend monitoren van de financiële kaders van WVH, de Autoriteit woningcorporaties en het WSW is en blijft belangrijk.
8.2Financieel resultaat
Het totale resultaat na belastingen bedraagt in 2025 € 30,0 miljoen positief (2024, € 21,3 miljoen positief). In onderstaand overzicht wordt het resultaat op functioneel niveau uitgesplitst.
| Jaarrekeningpost x€ 1.000 | Realisatie 2025 | Realisatie 2024 | Verschil |
|---|---|---|---|
| Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 6.337 | 5.894 | 443 |
| Netto resultaat verkoop vastgoedportefeuille | - | - | - |
| Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 26.521 | 18.145 | 8.376 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 30 | 40 | -11 |
| Overige organisatiekosten | -1.563 | -381 | -1.182 |
| Leefbaarheid | -502 | -366 | -136 |
| Financiële baten en lasten | -661 | -662 | 1 |
| Belastingen | 8 | -1.386 | 1.394 |
| Totaal | 30.169 | 21.285 | 8.885 |
Het resultaat over 2025 is ten opzichte van 2024 sterk verbeterd. De voornaamste oorzaak hiervan is een grotere waardestijging van de vastgoedportefeuille en het ontbreken van een VPB last doordat er fiscaal een verlies gerealiseerd is. Op basis van het handboek marktwaardering 2025 bedraagt de waardestijging van de vastgoedportefeuille € 26,5 miljoen, in 2024 was dit een waardestijging van € 18 miljoen. Het fiscale verlies bedraagt in 2025 € 0,04 miljoen, dit wordt met name veroorzaakt door de hoge fiscale onderhoudslast door het verbeterproject van de Oranjepannenbuurt. Fiscaal wordt een groot deel van de activiteiten geclassificeerd als onderhoud, waar het commercieel een investering is.
De overige posten zijn in 2025 in mindere mate vergelijkbaar met 2024 door een wijziging in het functioneel model. Bij het opstellen van de begroting voor 2026 hebben de verdeling van de kosten binnen het functioneel model opnieuw tegen het licht gehouden. Daarbij hebben wij, met het oog op een getrouwere toerekening, onderstaande verbeteringen in onze verdeelsleutels doorgevoerd.
- De verdeelsleutel voor personeelskosten is per heden gebaseerd op werkgeverslasten in plaats van fte.
- In de verdeelsleutel voor overige bedrijfslasten hebben wij de activiteit overige organisatiekosten meegenomen.
- We hebben de individuele toerekening van medewerkers herzien op basis van meer actuele werkelijke functie-inhoud.
Als gevolg van deze wijzigingen in de toerekening binnen het functioneel model is in 2025 een groter gedeelte van de kosten toegerekend aan overige organisatiekosten en leefbaarheid ten opzichte van 2024. Wanneer alle overige posten worden samengenomen, blijkt dat het resultaat vanuit deze categorieën met € 1 miljoen is afgenomen. Deze daling van het resultaat is voornamelijk toe te schrijven aan hogere uitgaven als gevolg van inflatie en de stijging van CAO-lonen, evenals incidentele kosten zoals die voor de migratie naar een nieuwe ICT-leverancier en de werving van een nieuwe bestuurder, RvC-leden en manager vastgoed. Ook zijn de onderhoudskosten in 2025 aanzienlijk gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar, als gevolg van de uitvoering van meerdere planmatige onderhoudsprojecten. Daartegenover staan lagere inleenkosten voor externe medewerkers en hogere huurinkomsten door de jaarlijkse huurverhoging.
8.3Marktwaarde en beleidswaarde
Ontwikkeling van de marktwaarde
De waardering van de marktwaarde wordt gedaan op basis van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. WVH hanteert voor haar onroerende zaken in exploitatie de basisversie van de waardering.
De totale marktwaarde is ten opzichte van 2024 gestegen met € 19,5 miljoen. De marktwaarde van het DAEB vastgoed is gestegen met € 19,7 miljoen en het niet DAEB vastgoed gedaald met € 0,3 miljoen. Deze stijging is een combinatie van een stijging van onze vastgoedgegevens (o.a. contracthuur en WWS punten), daling vanuit marktontwikkelingen (o.a. leegwaarde en disconteringsvoet) en een correctie i.v.m. twee in de marktwaarde in exploitatie opgenomen renovatieprojecten.
In onderstaand overzicht staat in hoofdlijnen de ontwikkeling van de marktwaarde ten opzichte van voorgaand jaar.
| Waarde ontwkkeling vastgoed | DAEB | Niet-DAEB | Totaal | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Woningen | Parkeren | BOG/MOG/ZOG | Totaal | Wooningen | Parkeren | BOG/MOG/ZOG | Totaal | Tl | |
| Waarde 2024 | 374.153 | 0 | 6.004 | 380.157 | 40.318 | 71 | 331 | 40.720 | 420.877 |
| Vastgoedgegevens | 24.151 | 0 | -15 | 24.136 | -646 | 10 | -1 | -637 | 23.498 |
| Validatie | 21.602 | 0 | -243 | 21.359 | 3.513 | -2 | -14 | 3.497 | 24.856 |
| Marktontwikkelingen | -18.441 | 0 | -114 | -18.555 | -3.136 | -4 | -5 | -3.146 | -21.701 |
| Renovatieprojecten (ORT en mutatie marktwaarde) | -7.195 | 0 | 0 | -7.195 | 0 | 0 | 0 | 0 | -7.195 |
| Waarde 2025 | 394.270 | 0 | 5.631 | 399.902 | 40.049 | 74 | 311 | 40.434 | 440.336 |
| 0 | |||||||||
| Totale waardeontwikkeling | 20.117 | 0 | -373 | 19.744 | -269 | 3 | -20 | -286 | 19.459 |
Ontwikkeling van de beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed wordt bepaald op basis van het handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
De totale beleidswaarde is ten opzichte van 2024 gestegen met € 10,7 miljoen. De beleidswaarde van het DAEB vastgoed is gestegen met € 11,4 miljoen en de beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed is gedaald met € 0,7 miljoen. Het grootste deel van de stijging van de beleidswaarde van het DAEB vastgoed is afkomstig vanuit wijzigingen in de vastgoedgegevens en marktontwikkelingen. Het grootste deel van de daling van de beleidswaarde van het niet-DAEB vastgoed is afkomstig vanuit wijzigingen in de parameters beleidswaarde en marktontwikkelingen.
De beleidsparameters zijn in 2025 wederom gestegen. De onderhoudsnorm is van gemiddeld € 3.661 naar € 3.999 gestegen, dit heeft een negatief effect op de beleidswaarde van € 26,5 miljoen, deze stijging wordt veroorzaakt door een stijging van de onderhoudsbegroting en een mutatie in de verdeelsleutels van de functionele indeling. De beheernorm is van gemiddeld € 1.244 naar € 1.139 gedaald, dit heeft een positief effect op de beleidswaarde van € 8 miljoen, deze daling wordt veroorzaakt door combinatie van een stijging van de begrootte kosten (met name stijging personeelskosten) een mutatie in de verdeelsleutels van de functionele indeling. De beleidshuur is van gemiddeld € 702 naar € 739 gestegen, dit heeft een positief effect op de beleidswaarde van € 17 miljoen, deze stijging is het gevolg van een update van de streefhuren per januari 2026.
In onderstaand overzicht staat in hoofdlijnen de ontwikkeling van de beleidswaarde ten opzichte van voorgaand jaar.
| Waarde ontwkkeling vastgoed | DAEB | Niet-DAEB | Totaal | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Woningen | Parkeren | BOG/MOG/ZOG | Totaal | Woningen | Parkeren | BOG/MOG/ZOG | Totaal | Tl | |
| Waarde 2024 | 138.118 | 0 | 6.004 | 144.122 | 24.500 | 71 | 331 | 24.902 | 169.024 |
| Vastgoedgegevens | 7.847 | 0 | -15 | 7.832 | 137 | 10 | -1 | 146 | 7.978 |
| Validatie | 0 | 0 | -243 | -243 | 0 | -2 | -14 | -16 | -259 |
| Marktontwikkelingen | 2.345 | 0 | -114 | 2.231 | -214 | -4 | -5 | -223 | 2.008 |
| Parameters beleidswaarde | 1.575 | 0 | 0 | 1.575 | -566 | 0 | 0 | -566 | 1.009 |
| Waarde 2025 | 149.885 | 0 | 5.631 | 155.516 | 23.858 | 74 | 311 | 24.243 | 179.759 |
| Totale waardeontwikkelin | 11.767 | 0 | -373 | 11.394 | -643 | 3 | -20 | -660 | 10.734 |
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde naar beleidswaarde
Verschillen tussen de marktwaarde en de beleidswaarde worden in het algemeen veroorzaakt door beleidsmatige afwegingen die wel van invloed zijn op de beleidswaarde maar niet op de marktwaarde.
Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde drukt daarmee de maatschappelijke prestatie van WVH uit in geld. De toekomstige kasstromen gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat geeft voor de portefeuille van WVH een marktwaarde van € 440 miljoen.
De beleidswaarde bedraagt € 180 miljoen en is 40,9% van de marktwaarde. Het verschil tussen de markt- en beleidswaarde bedraagt € 260 miljoen en is op termijn ons ‘economisch offer’.
Beschikbaarheid
De rol van een toegelaten instelling volkshuisvesting is zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. De omvang van de sociale woningvoorraad is afgestemd met gemeenten. Hierdoor is structureel verkopen, zoals in de marktwaarde het uitgangspunt is, niet mogelijk. In de beleidswaarde wordt het hele bezit op basis van door exploiteren gewaardeerd. Daarnaast wordt de exploitatieperiode van 15 jaar naar een ‘eeuwigdurende benadering’ omgezet. In de praktijk betekent dit dat er voor de beleidswaarde gerekend wordt met een DCF tot 60 jaar zonder eindwaarde. De ‘eeuwigdurende benadering’ van de exploitatieperiode betekent ook dat de overdrachtskosten naar nul worden bijgesteld.
Betaalbaarheid
Naast dat een toegelaten instelling volkshuisvesting als doel heeft voor voldoende beschikbaarheid van sociale huurwoningen te zorgen heeft zij ook als doel ervoor te zorgen dat deze woningen betaalbaar zijn. Het betaalbaar houden van de woningen betekent dat bij mutatie in de meeste gevallen niet de markthuur kan worden gehanteerd. In de beleidswaarde wordt daarom bij mutatie uitgegaan van een huur die muteert naar de door de toegelaten instelling gehanteerde beleidshuur. Voor WVH geldt dat de beleidshuur voor de Daeb tak ongeveer 65% en voor de niet Daeb tak ongeveer 71% van max redelijk is.
Kwaliteit
Voor de beleidswaarde worden de in de marktwaarde gehanteerde onderhoudsnormen vervangen door een op de onderhoudsbegroting van de toegelaten instelling gebaseerde onderhoudsnormen. Voor WVH geldt dat deze normen hoger liggen dan de in de marktwaarde gehanteerde onderhoudsnormen.
Beheer
Voor de beleidswaarde worden de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen vervangen door een op de begroting van de toegelaten instelling gebaseerde beheernorm. Voor WVH geldt dat deze norm hoger ligt dan de in de marktwaarde gehanteerde beheernorm.
Disconteringsvoet
Voor de beleidswaarde wordt de in de marktwaarde gehanteerde disconteringsvoet vervangen door een voor toegelaten instellingen volkshuisvesting beter passende norm. De rendementseisen voor een toegelaten instelling zijn, gezien zij geen winstoogmerk hebben, lager dan die van marktpartijen. Daarnaast kunnen toegelaten instellingen, door garantstelling van het WSW, goedkoper geld lenen op de kapitaalmarkt dan marktpartijen. Beide zorgen ervoor dat de voor de beleidswaarde gehanteerde disconteringsvoet lager ligt dan de in de marktwaarde gehanteerde disconteringsvoet. Dit heeft een positief effect op de beleidswaarde.
8.4Beoordelingskader
De basisbeoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s. De ratio’s zijn:
- ICR (liquiditeit): maakt inzichtelijk of de corporatie op korte- en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
- LTV (vermogen): maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijke beleid van de corporatie.
- Solvabiliteit (vermogen): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie van de corporatie, rekening houdend met het maatschappelijke beleid van de corporatie.
- Dekkingsratio (onderpand): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen.
- Onderpandratio (WSW): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand (DAEB vastgoed, en niet-DAEB vastgoed waarop WSW hypotheek heeft gevestigd) voldoende is om de geborgde schuldpositie af te lossen.
Onderstaande afbeelding geeft de 5 financiële ratio’s weer met de realisatie van 2025 en 2024 en de bijbehorende normen.
| Ratio | 2025 | 2024 | Norm |
|---|---|---|---|
| Rentedekkingsgraad (ICR) | 4,7 | 6 | ≥ 1,4 |
| Solvabiliteit (EV/TV obv beleidswaarde) |
74% | 66% | ≥ 30% |
| Loan to Value (LTV) (leningen nominaal/beleidswaarde vastgoed) |
25% | 25% | ≤ 70% |
| Dekkingsratio (marktwaarde leningen/marktwaarde vastgoed) |
10% | 10% | ≤ 70% |
| Onderpandsratio (marktwaarde leningen/onderpand WSW) |
11% | 11% | ≤ 70% |
De ontwikkeling van de ratio’s n.a.v. de werkelijke resultaten 2025 en op basis van de financiële meerjarenbegroting laten in de periode 2025 tot en met 2030 het volgende beeld zien:
De ICR daalt na 2025 en beweegt zich richting de norm. De oorzaak hiervan is een toenemende rentelast door uitbreiding van de lening portefeuille voor onder andere een aantal grote verduurzamingsprojecten (renovatie) en nieuwbouwprojecten
De Loan to Value beweegt zich ook richting de norm vanaf 2025, zoals benoemd bij de ICR is er meer financiering nodig voor het realiseren van een aantal renovatieprojecten en nieuwbouwprojecten
De solvabiliteit is ook gevoelig voor de ontwikkeling van de lening portefeuille, hierdoor neemt het totale vermogen toe. Daarnaast zijn de investeringen in renovatie en nieuwbouwprojecten onrendabel wat een negatief effect heeft op het eigen vermogen van WVH. Hierdoor daalt de solvabiliteit in de komende jaren, maar blijft wel ruim boven de norm
8.5Treasury
In juli 2025 heeft het WSW de borgbaarheidsverklaring voor de periode 2025 t/m 2027 afgegeven. Deze is gebaseerd op de dPi2024 en de daarin opgenomen investeringsplannen. In de borgingsbrief is vastgesteld dat WVH voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan deelnemende corporaties. Het voor WVH vastgestelde borgingsplafond over de jaren 2025 t/m 2027 biedt voldoende ruimte voor de financiering van de voorgenomen investeringen in renovatie en nieuwbouw.
Vanuit het treasurystatuut is de doelstelling ‘financiële continuïteit’ nader uitgewerkt naar 7 subdoelstellingen:
- Waarborgen financierbaarheid op korte en lange termijn;
- Zorgdragen voor effectief en efficiënt betalingsverkeer;
- Zorgdragen voor zo laag mogelijke financieringskosten;
- Beheersen van rente- en andere belangrijke risico’s;
- Inzetten van rente-instrumenten (uitsluitend toegestaan na toestemming van de RvC);
- Het voeren van risicomijdend beleid;
- Onderhouden van goede relaties met financiers.
Met deze uitgangspunten wordt geborgd dat de financierbaarheid van de organisatie tegen zo laag mogelijke kosten is gewaarborgd. Jaarlijks wordt, op basis van de (meerjaren)begroting, het treasurjaarplan geactualiseerd.
De lening portefeuille bestaat grotendeels uit fixe leningen en in 2025 heeft WVH ook beschikking gehad over een roll-over lening van € 3,5 miljoen. Eind 2025 is deze volledig opgenomen. Dit geeft wat flexibiliteit aan de lening portefeuille zodat bij vertraging van een project een deel van de beschikbare financiering boetevrij (tijdelijk) afgelost kan worden. In 2025 is één fixe lening afgelost (€ 3,0 miljoen), is de roll-over lening van € 4,0 miljoen vervangen voor een roll-over lening van € 3,5 miljoen en zijn twee nieuwe leningen aangetrokken (totaal € 6,5 miljoen). Het gemiddelde rentepercentage van de vaste rente bedraagt ultimo 2025 1,6% in 2024 bedroeg het gemiddelde rentepercentage 1,54%.
WVH hanteert een buffer aan liquide middelen van 10% van de jaarhuur, en heeft beschikking over een rekening-courant faciliteit van € 500.000 bij de Rabobank. Eind 2025 bedroeg het saldo liquide middelen € 0,7 miljoen. Dit is beneden de buffer, maar in januari en februari 2026 zijn twee nieuwe leningen aangetrokken van totaal € 7,0 miljoen.
Treasurycommissie
In 2025 is de treasurycommissie tweemaal bijeengeweest. In de voorjaarsvergadering is gesproken over het invullen van de liquiditeitsbehoefte voor 2025/2026. In november zijn het treasuryjaarplan 2026 en de kasstroomontwikkeling voor de jaren 2025 en 2026 besproken.