12.12Gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB
Op grond van artikel 15 lid 2 en 4 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 brengt de toegelaten instelling voor verslagjaren die aanvangen op of na 1 januari 2018 in de toelichting van de jaarrekening onderscheid aan tussen diensten van algemeen economische belang (DAEB tak) en de overige diensten (niet-DAEB tak). Niet-DAEB activiteiten betreffen alle activiteiten die niet toezien op de bouw, verhuur en beheer van sociale huurwoningen en het beheer van maatschappelijk vastgoed.
12.12.1 Uitgangspunten
Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzichten te komen worden een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het dd. 14 november 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet:
- Wanneer activa, verplichtingen, baten, lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op DAEB of niet-DAEB activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB tak toegerekend;
- Wanneer deze toezien op zowel DAEB als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een verdeelsleutel toegerekend. De verdeelsleutels zijn opgesteld op complex en totaal niveau. De bij de aard van de post meest passende verdeelmethode is toegepast.
| Grondslag voor scheiding | Posten in gescheiden verantwoording |
|---|---|
| Directe scheiding op VHE-niveau. De Opbrengsten/ kosten en kasstromen van individuele transacties worden direct toegerekend aan de individuele VHE die staat geclassificeerd als DAEB dan wel niet-DAEB. | Balans: |
| - Vastgoed in exploitatie | |
| - Vastgoed in ontwikkeling | |
| - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen | |
| Winst-en-verliesrekening: | |
| - Huuropbrengsten | |
| - Opbrengsten servicecontracten | |
| - Verkoopopbrengsten en -lasten | |
| - Lasten onderhoudsactiviteiten (NPO) | |
| - Belastingen en verzekeringen | |
| - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen | |
| vastgoedportefeuille | |
| Kasstroomoverzicht: | |
| - Ontvangsten verhuur en servicecontracten | |
| - Desinvesteringskasstromen | |
| - Investeringskasstromen | |
| Toerekening op complexniveau en gescheiden naar de DAEB en niet-DAEB activiteiten op basis van de relatieve verdeling van eenheden in het betreffende complex | Winst-en-verliesrekening: |
| - Lasten servicecontracten | |
| - Lasten onderhoudsactiviteiten (PO) | |
| - Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | |
| - Kosten omtrent leefbaarheid | |
| - Overige activiteiten | |
| - Overige waardeveranderingen van | |
| vastgoedportefeuille | |
| Kasstroomoverzicht: | |
| - Uitgaven servicecontracten | |
| - Overige activiteiten | |
| - Onderhoudsuitgaven | |
| Gescheiden op basis van borging van de achterliggende financiering (bijvoorbeeld WSW-borging). Geborgde leningen classificeren als DAEB, niet geborgde leningen als niet-DAEB. | Balans: |
| - Schulden kredietinstellingen | |
| Winst-en-verliesrekening: | |
| - Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | |
| - Rentelasten en soortgelijke kosten | |
| Kasstroomoverzicht: | |
| - Ontvangen en betaalde interest | |
| - Financieringskasstroom leningen | |
| Gescheiden op basis van omvang activiteiten in de DAEB/ niet-DAEB tak van WVH op basis van een algemene splitsingsfactor gebaseerd op de totaalverdeling van verhuureenheden in DAEB/ niet-DAEB. De hierbij gehanteerde verdeling DAEB/ niet-DAEB is: 92,1%/7,9%. |
Balans: |
| - Huurdebiteuren | |
| - Overige vorderingen en overlopende activa | |
| - Overige voorzieningen | |
| - Schulden aan leveranciers | |
| - Overige schulden en overlopende passiva | |
| - Belastingen en premies sociale verzekeringen | |
| en pensioenen | |
| Winst-en-verliesrekening: | |
| - Lasten verhuur en beheeractiviteiten | |
| - Opbrengsten en kosten overige activiteiten | |
| - Overige organisatiekosten | |
| Kasstroomoverzicht: | |
| - Personeelsuitgaven | |
| - Overige indirecte bedrijfsuitgaven |
12.12.2 Gescheiden balans per 31 december 2025
Balans DAEB per 31 december 2025
(Bedragen x€ 1.000)
| x €1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Activa | ||
| Vaste activa | ||
| Immateriële vaste activa | 308 | 369 |
| Vastgoedbeleggingen | ||
| DAEB vastgoed in exploitatie | 399.902 | 380.157 |
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | - | - |
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie | - | - |
| Totaal van vastgoedbeleggingen | 399.902 | 380.157 |
| Materiële vaste activa | ||
| Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie | 990 | 1.061 |
| Totaal van materiële vaste activa | 990 | 1.061 |
| Financiële vaste activa | ||
| Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelnemingen | 37.474 | 36.930 |
| Latente belastingvorderingen | 8 | - |
| Leningen u/g | 3.233 | 3.879 |
| Totaal van financiële vaste activa | 40.715 | 40.809 |
| Totaal van vaste activa | 441.914 | 422.397 |
| Vlottende activa | ||
| Vorderingen | ||
| Huurdebiteuren | 101 | 38 |
| Vorderingen op groepsmaatschappijen | 647 | 647 |
| Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen | - | - |
| Latente belastingvorderingen | - | - |
| Belastingen en premies sociale verzekeringen | 718 | - |
| Overige vorderingen | 96 | 87 |
| Overlopende activa | 225 | 241 |
| Totaal van vorderingen | 1.787 | 1.013 |
| Liquide middelen | -69 | 1.080 |
| Totaal van vlottende activa | 1.718 | 2.093 |
| Totaal van activa | 443.632 | 424.490 |
| x €1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
| Passiva | ||
| Eigen vermogen | ||
| Herwaarderingsreserve | 343.233 | 323.885 |
| Overige reserves | 22.341 | 20.404 |
| Resultaat na belastingen van het boekjaar | 30.169 | 21.285 |
| Totaal van eigen vermogen | 395.743 | 365.574 |
| Voorzieningen | ||
| Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen | - | 14.827 |
| Overige voorzieningen | 51 | 40 |
| Totaal van voorzieningen | 51 | 14.868 |
| Langlopende schulden | ||
| Schulden aan banken | 42.539 | 38.161 |
| Schulden aan groepsmaatschappijen | - | - |
| Totaalvan langlopende schulden | 42.539 | 38.161 |
| Kortlopende schulden | ||
| Schulden aan banken | 2.103 | 4.083 |
| Schulden aan leveranciers en handelskredieten | 1.451 | 483 |
| Schulden aan groepsmaatschappijen | - | - |
| Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen | 1.072 | 772 |
| Overige schulden | 41 | 1 |
| Overlopende passiva | 632 | 550 |
| Totaal van kortlopende schulden | 5.299 | 5.887 |
| Totaal van passiva | 443.632 | 424.490 |
Balans niet-DAEB per 31 december 2024
(Bedragen x€ 1.000)
| x €1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|
| Activa | ||
| Vaste activa | ||
| Immateriële vaste activa | - | - |
| Vastgoedbeleggingen | ||
| DAEB vastgoed in exploitatie | - | - |
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie | 40.434 | 40.720 |
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie | - | - |
| Totaal van vastgoedbeleggingen | 40.434 | 40.720 |
| Materiële vaste activa | ||
| Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie | - | - |
| Totaal van materiële vaste activa | - | - |
| Financiële vaste activa | ||
| Aandelen, certificaten van aandelen en andere vormen van deelnemingen | - | - |
| Latente belastingvorderingen | 1 | - |
| Leningen u/g | - | - |
| Totaal van financiële vaste activa | 1 | - |
| Totaal van vaste activa | 40.435 | 40.720 |
| Vlottende activa | ||
| Vorderingen | ||
| Huurdebiteuren | 40 | 33 |
| Vorderingen op groepsmaatschappijen | - | - |
| Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen | - | - |
| Latente belastingvorderingen | - | - |
| Belastingen en premies sociale verzekeringen | 62 | - |
| Overige vorderingen | 116 | 13 |
| Overlopende activa | 17 | 15 |
| Totaal van vorderingen | 236 | 60 |
| Liquide middelen | 754 | 804 |
| Totaal van vlottende activa | 990 | 864 |
| Totaal van activa | 41.425 | 41.584 |
| x €1.000 | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
| Passiva | ||
| Eigen vermogen | ||
| Herwaarderingsreserve | 28.119 | 28.408 |
| Overige reserves | 8.804 | 3.258 |
| Resultaat na belastingen van het boekjaar | 552 | 5.265 |
| Totaal van eigen vermogen | 37.474 | 36.930 |
| Voorzieningen | ||
| Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen | - | - |
| Overige voorzieningen | 4 | 3 |
| Totaal van voorzieningen | 4 | 3 |
| Langlopende schulden | ||
| Schulden aan banken | - | - |
| Schulden aan groepsmaatschappijen | 3.233 | 3.879 |
| Totaalvan langlopende schulden | 3.233 | 3.879 |
| Kortlopende schulden | ||
| Schulden aan banken | - | - |
| Schulden aan leveranciers en handelskredieten | 16 | 30 |
| Schulden aan groepsmaatschappijen | 647 | 647 |
| Schulden ter zake van belastingen, premies van sociale verzekeringen en pensioenen | 21 | 64 |
| Overige schulden | 1 | 3 |
| Overlopende passiva | 28 | 28 |
| Totaal van kortlopende schulden | 713 | 772 |
| Totaal van passiva | 41.425 | 41.584 |
12.12.3 Gescheiden winst- en verliesrekening over 2025
Winst- en verliesrekening DAEB over 2025
(Bedragen x€ 1.000)
| x €1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Huuropbrengsten | 14.470 | 13.730 |
| Opbrengsten servicecontracten | 453 | 425 |
| Lasten servicecontracten | -523 | -507 |
| Lasten verhuur & beheeractiviteiten | -1.009 | -1.734 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | -6.890 | -5.659 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -1.197 | -1.152 |
| Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 5.303 | 5.104 |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | - | - |
| Toegerekende organisatiekosten | - | - |
| Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | - | - |
| Totaal van netto gerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille | - | - |
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 7.195 | -13.466 |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 19.614 | 26.939 |
| Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 26.809 | 13.473 |
| Opbrengsten overige activiteiten | 26 | 5 |
| Kosten overige activiteiten | - | - |
| Totaal van netto resultaat overige activiteiten | 26 | 5 |
| Overige organisatiekosten | -1.448 | -351 |
| Kosten omtrent leefbaarheid | -502 | -366 |
| Bedrijfsresultaat | 30.188 | 17.865 |
| Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 125 | 133 |
| Rentelasten en soortgelijke kosten | -702 | -701 |
| Totaal van financiële baten en lasten | -578 | -569 |
| Totaal van resultaat voor belastingen | 29.610 | 17.297 |
| Belastingen | 8 | -1.277 |
| Resultaat uit deelnemingen | 552 | 5.265 |
| Totaal van resultaat na belastingen | 30.169 | 21.285 |
Winst- en verliesrekening niet-DAEB over 2025
(Bedragen x€ 1.000)
| x €1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Huuropbrengsten | 1.519 | 1.471 |
| Opbrengsten servicecontracten | 35 | 34 |
| Lasten servicecontracten | -34 | -38 |
| Lasten verhuur & beheeractiviteiten | -82 | -143 |
| Lasten onderhoudsactiviteiten | -299 | -428 |
| Overige directe operationele lasten exploitatie bezit | -105 | -106 |
| Totaal van netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 1.033 | 790 |
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | - | - |
| Toegerekende organisatiekosten | - | - |
| Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | - | - |
| Totaal van netto gerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille | - | - |
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | - | - |
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -288 | 4.672 |
| Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -288 | 4.672 |
| Opbrengsten overige activiteiten | 4 | 35 |
| Kosten overige activiteiten | - | - |
| Totaal van netto resultaat overige activiteiten | 4 | 35 |
| Overige organisatiekosten | -115 | -30 |
| Kosten omtrent leefbaarheid | - | - |
| Bedrijfsresultaat | 635 | 5.467 |
| Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten | - | 1 |
| Rentelasten en soortgelijke kosten | -84 | -95 |
| Totaal van financiële baten en lasten | -84 | -93 |
| Totaal van resultaat voor belastingen | 551 | 5.374 |
| Belastingen | 1 | -109 |
| Resultaat uit deelnemingen | - | - |
| Totaal van resultaat na belastingen | 552 | 5.265 |
12.12.4 Gescheiden kasstroomoverzicht 2025
Kasstroomoverzicht DAEB 2025
(Bedragen x€ 1.000)
| x €1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Huurontvangsten | 14.490 | 13.848 |
| Vergoedingen | 451 | 408 |
| Overheidsontvangsten | 467 | 87 |
| Overige bedrijfsontvangsten | 6 | 6 |
| Ontvangen interest | 83 | 95 |
| Saldo ingaande kasstromen | 15.497 | 14.443 |
| Erfpacht | -1 | - |
| Betalingen aan werknemers | -1.811 | -1.570 |
| Onderhoudsuitgaven | -6.068 | -4.683 |
| Overige bedrijfsuitgaven | -3.465 | -3.721 |
| Betaalde interest | -720 | -734 |
| Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat | -35 | -33 |
| Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden | -37 | -17 |
| Vennootschapsbelasting | -1.322 | -668 |
| Saldo uitgaande kasstromen | -13.459 | -11.426 |
| Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten | 2.038 | 3.017 |
| Verkoopontvangsten bestaande huur | - | - |
| Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiële vaste activa | - | - |
| Nieuwbouw huur | - | -7 |
| Verbeteruitgaven | -6.106 | -555 |
| Aankoop | - | - |
| Investeringen overig | -148 | -85 |
| Totaal van verwerving van materiële vaste activa | -6.254 | -647 |
| Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA | -6.254 | -647 |
| - | - | |
| Ontvangsten overig | 647 | 647 |
| Uitgaven verbindingen | - | - |
| Uitgaven overig | - | -23 |
| Saldi in- en uitgaande kasstroom FVA | 647 | 624 |
| Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten | -5.607 | -23 |
| Nieuwe te borgen leningen | 6.500 | - |
| Aflossing geborgde leningen | -4.080 | -2.380 |
| Aflossing ongeborgde leningen | - | - |
| Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten | 2.420 | -2.380 |
| Toename (afname) van geldmiddelen | -1.148 | 614 |
| Wijziging kortgeld | - | - |
| Geldmiddelen aan het begin van de periode | 1.080 | 466 |
| Geldmiddelen aan het einde van de periode | -69 | 1.080 |
Kasstroomoverzicht niet-DAEB 2025
(Bedragen x€ 1.000)
| x €1.000 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|
| Huurontvangsten | 1.520 | 1.476 |
| Vergoedingen | 35 | 34 |
| Overheidsontvangsten | - | - |
| Overige bedrijfsontvangsten | 3 | 3 |
| Ontvangen interest | - | - |
| Saldo ingaande kasstromen | 1.558 | 1.512 |
| Erfpacht | -1 | -2 |
| Betalingen aan werknemers | -155 | -122 |
| Onderhoudsuitgaven | -297 | -334 |
| Overige bedrijfsuitgaven | -307 | -289 |
| Betaalde interest | -84 | -95 |
| Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat | -2 | -2 |
| Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden | - | - |
| Vennootschapsbelasting | -113 | -52 |
| Saldo uitgaande kasstromen | -958 | -896 |
| Totaal van kasstroom uit operationele activiteiten | 600 | 617 |
| Verkoopontvangsten bestaande huur | - | - |
| Totaal van ontvangsten uit hoofde van vervreemding van materiële vaste activa | - | - |
| Nieuwbouw huur | - | - |
| Verbeteruitgaven | -2 | -24 |
| Aankoop | - | - |
| Investeringen overig | - | - |
| Totaal van verwerving van materiële vaste activa | -2 | -24 |
| Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA | -2 | -24 |
| - | - | |
| Ontvangsten overig | - | - |
| Uitgaven verbindingen | - | - |
| Uitgaven overig | - | -2 |
| Saldi in- en uitgaande kasstroom FVA | - | -2 |
| Totaal van kasstroom uit investeringsactiviteiten | -2 | -26 |
| - | - | |
| Nieuwe te borgen leningen | - | - |
| Aflossing geborgde leningen | - | - |
| Aflossing ongeborgde leningen | -647 | -647 |
| Totaal van kasstroom uit financieringsactiviteiten | -647 | -647 |
| Toename (afname) van geldmiddelen | -50 | -56 |
| Wijziging kortgeld | - | - |
| Geldmiddelen aan het begin van de periode | 804 | 860 |
| Geldmiddelen aan het einde van de periode | 754 | 804 |